パワーコンサルティングの 貸地の相続処理

相続が発生し、貸地の物納で対処しようとしても、なかなか単純な方法で対処できないのが現状です。
貸地物納のための様々な厳しい条件を整備し、収益性の高い資産を守るためにも最良の納税手段を検討・提案します。
パワーグループが行う相続税物納における実務範囲は、単に物納に必要な資料を作成収集することではなく、相続税の円滑な納付、有益な資産継承を目的とするもので、以下のような内容を実行します。

1. 相談
2. 課税資産の調査
• 貸地・貸家建付地の賃貸借契約の内容から土地の評価・地代・賃料各種承諾料の収入分析等あらゆる項目を調査・整理します。
3. 相続税額概算の算出
• 上記調査をもととした相続税額概算の算出。
4. 納税方法の選定
   • 資産ごとに「物納」・「延納」・「売却処理による金納」の効果を分析するとともに納税方法を選定。
   • 遺産分割案作成については相談に応じます。

	貸地の物納処理

物納制度の本来の意義は、物があっても急に換金できない、または無理に換金しようとすると赤字になる場合など、売り急ぎによる納税者の不利益を防ぐのが目的です。
納税者にとってはひとつの救済措置の役割を持った制度といえます。
地主さんが相続税の納税手段として、貸地の『物納』を選択された場合、当協会では、税法上の特例措置・物納審査期間を有効に活用し、計画的な納付実現を図るとともに、資産を守るお手伝いをします。

1. 物納申請物件の選別
   • 資産全体状況把握の上、物納希望物件・保有希望物件を選定。
   • 「金銭納付困難な事由」の確認と基本的物納申請要件の判定。
2. 条件整備手順の説明
• 基本的物納条件整備手順・借地権者交渉手段の説明。
3. 借地権者への説明・意向調査
   • 借地人への相続についての状況説明、協力要請、意向調査。
   • 借地契約境界の事前確認（測量にあける同行、立ち会い依頼）」
   • 利用状況における問題点の把握。
4. 問題点の解決・調整
   • 土地境界、私道利用状況の調整（測量内容の指示・進行確認）
   • 地代調整・物納への最終的同意と提出書面への捺印。
5. 専門職との各種調整・管理
   • 申告税理士への測量状況報告と成果図の引き渡し。
   • 納税方法別納税額の確認、並びに進行手順の確認。
6. 物納申請書の提出
   • 相続税物納申請書・物納財産目録・金銭納付困難とする理由書。
   • 土地建物の登記簿謄本・公図・所在図・地積測量図。
   • 賃貸契約書。
7. 税務署による形式審査
8. 現時点である書類で良い。
9. 物納財産の事前調査
   • 納税者、財務局、税務署（国税局）の三者が基本。
   • 必要に応じて、土地家屋調査士、税理士、当協会が立ち会います。
10. 補正請求・折衝業務
    • 道路・隣接地との境界確認（官民査定・境界標の設置・確認書）
    • 地積測量・分筆・地積更正登記・公図・登記簿修正。
    • 賃貸借契約書の訂正（相続人に登記変更・確認面積に訂正）
11. 確認審査
• 最終調査。国が管理・処分する財産として不適当等の判断の場合は他の財産に変更するように求められる（変更申請期限20日以内）
12. 収納許可
    • 物納の許可が下りたら所有権は大蔵省に移転されます。
    • 相続税物納許可通知書、所有権移転登記承諾書。
13. 物納の完了
    • 物納財産領収済証書の交付（物納を撤回する場合は１年以内に）

	生前対策　解決手順

1. 相談
2. 予測納税額の調査
• 名寄帳等をもとに土地賃貸借の内容から土地の評価、地代、各種承諾料の収入分析まで、あらゆる項目に付いて調査・整理の上、予測納税額を算定します。
3. 貸地診断書の提出
   • 権利関係の分析・底地権価格の算定・借地権価格の算定・適正地代の算出。
   • 資産分析・予測納税額をもとにした相続税納付対策の貸地診断書を提出。
4. なお、調査報告までの期間は約１ヶ月を要します。
5. 将来設計の決定
• すべての基礎データから、将来の相続に備えた最良の対策を検討・提案します。
6. 生前対策の手順説明
7. 各種問題の解決実施
• 実務処理業務として貸地の事前物納条件整備・各種交渉業務をします。
8. 定期診断・貸地管理
   • 貸地の定期的な診断・分析と共に、要望に応じて長期解決案件の管理・対策をします。

	貸地の処分査定

相続税の申告期限より３年以内に相続した土地を譲渡した場合、所得した土地全体にかかった相続税の額までを、取得費に加算できる特例（租税特別措置法39条）があります。
無税で貸地を売却できることになりますから、通常では処分が困難な貸地を、ある程度価格を下げて借地人と売却交渉しても、手取額では有利に換金できることになります。

注）上記の項目は全て個別の相続人の価格となります。

相続税納税のための貸地売却

仮に貸地を物納申請した後でも、下記のように相続税評価額よりも高く売れれば取得費に加算できる特例を選択したほうが有利です。

注）物納を取り下げて、金銭で納付を行う場合は、申告期限からの利子税（年利4.2％〜）が発生しますので、これも考慮に入れて売却価格や売却時期を検討してください。
なお、金銭納付や延納からの物納への変更はできません。

有効宅地への転換

物納資産が確保され、さらに貸地に余裕がある場合は、交渉に時間を要する「借地権の買戻し」や「等価交換」の対象地を選択し、有効活用が可能な更地の確保を行っていきます。
また、等価交換に適する土地・借地権の買戻しに適した土地・有効利用の分析等を致します。

	貸地の生前対策

貸地を保有する地主さんの大半は、その収益性の低さ（地代が低額）と、相続税の負担の大きさに悩まされています。
この土地を将来の相続に備えて条件整備する、あるいは収益性の高い資産として有効活用する必要があります。
しかし、土地を物納する場合は国が要求する厳密な測量が必要となり、更に貸地となると借地権者の捺印が必要となるなど、多くの書面が必要です。
生前からの準備や、それにかかる費用の早めに検討されることをお勧めします。

貸地の納税力診断

• 貸地を物納、売却の両面から診断して、全体的に判断してください。