構造不適格建築物の再生手法 耐震偽装マンション問題も解決できる「減築ミラクル」

2005年末から社会問題化している耐震強度偽装マンション問題。竣工から数年しか経っていないため、何十年もの住宅ローン返済が残っているのに「今住んでいる住居の耐震強度に問題がある」と、突然藪から棒に突きつけられた住民の不安は計り知れません。

こうした不適格構造物の再生手法として各種メディアでは、解体し新築するか、耐震補強工事を施すなどの手法が挙げられていますが、解体して新築するとなると、マンションオーナーは財産を失う上に、新たな建設にかかる費用負担が生じるほか、耐震補強工事をするにしても、戸建て住宅ならまだしも、マンションという高層住居では居住したままの工事が困難な場合も少なくありません。

融資をした銀行側からみても、解体によって建物がなくなることは担保価値がゼロになることを意味し、回避したいところです。そこで当社では、こうした問題に対処する新工法として、「減築ミラクル」構法を開発しました。

一般的に高層の建築物は、下層階が上層階の自重を支えられるように構造計算がなされているため、単純に上層階の重量負担を削減すれば、下層階の耐震強度基準は満たされます。減築ミラクルは、この発想に「ミラクル構法」をプラスしたものです。

具体的にはまず、建築基準法の基準まで耐震強度を満たせる範囲まで上層階を“減築”（撤去）します。例えば、10階建ての建築物で５階までなら耐震基準を満たしている場合、６階以上を解体します。そして、ミラクル構法によって既存建物の残った部分を上から覆うように周囲の敷地に免震基礎等を施し、重量鉄骨で６階以上の上層階を増築するというものです。この手法であれば、周囲の多少の敷地は必要となりますが、上層階の住民は一時退居し、下層階の住民は住んだままで工事を進めることができます。

費用は全面解体するよりも60〜75％で済むので住民の負担を抑えることが可能となるなど、全体的な損失発生を低減できるメリットがあり、これまで形成されてきたコミュニティを壊さずに再生することができます。当社では、耐震偽装問題の救済策として「減築ミラクル」を国土交通省に提案しています。

	階段室型の集合住宅に新規外部廊下棟を建築 車椅子でのエレベーター乗降もバリアフリーで実現「ミラクルステアーズ」

高度経済成長期に多数建築された公営団地などにみられる、エレベーターのない３〜５階建のいわゆる「階段室型」集合住宅では、建物自体の老朽化と住民の高齢化が進行、高齢者の階段の上り下りや車椅子での生活者にとって大きな負担になっています。当社では、こうした問題に対する改善策として、既設建物に沿うように外部廊下棟を新設し、既設建物とバリアフリーで直結、新たにエレベーターも設置する「ミラクル構法」の新手法として「ミラクルステアーズ」を開発しました。

ミラクルステアーズの手法は、既設建物の外側に平行して既設建物と同じ階数で廊下だけの外部棟を増築し、両端の一方にエレベーター１基（または数基）と階段をそれぞれ設置します。そして、この外部廊下棟と既設建物をつなぐことでエレベーター付きの建物に生まれ変わる、というのがこの構法の大筋ですが、最大の肝といえるのは、そのつなぎ方にあります。

外部廊下棟とつなぐ箇所は、既存建物階段室の踊り場です。ただ、踊り場から階段室の外側に新設したエレベーター棟をつなぐ手法はこれまでに一部の集合住宅で採用された前例がありましたが、この従来手法は踊り場から“半階分”降りた位置にエレベーターの乗り口を設置する方法であったため、結局この半階分の階段の上り下りの負担が生じるためバリアフリーとはならず、車椅子だと不便であったほか、階段室ごとにエレベーターを敷設していたためコスト面でも高額になるなど、こうした階段室型の集合住宅が抱える問題の改善策としては、数々の課題が残されていました。

ミラクルステアーズはこうした問題点を改善。外部廊下棟は既設建物の階段室の半階段分降りた位置から、さらに半階段分を新たにエクスパンション・ジョイントで増築した位置に建築、１フロア分を真っ直ぐ降りる階段をつくります。そして、下りる側の反対部分の上り階段部分を解体し、こちらは外部廊下棟に向かって水平の廊下を増築します。こうすることで、各階段室ごとの２住戸からバリアフリーで外部廊下棟への移動が実現でき、車椅子の方でも新設されたエレベーターへの乗降がスムーズに行えるほか、同じフロアが一つにつながることで住民同士のコミュニティ形成にも新たな広がりが見込めます。

さらに、外部廊下棟と既設建物との間の空間（半階段分の横部分）も有効利用。そのまま吹き抜けとしておくこともできますが、この部分に新しくルームユニットを増築することも可能なので、玄関位置を外部廊下棟に直結した箇所に移動したり、既存建物に負担をかけずに外部廊下棟の構造を利用することで、最上階ならメゾネットスペースを増築することも可能です。

建築基準法では、災害時や緊急事態の際に避難者が１ヵ所に集中して混乱を招くことを防止するため、１つの建築物につき２つ以上の避難経路を確保することが義務付けられていますが、こうした階段室型の集合住宅では、階段室部分の１ヵ所しか避難経路が確保できないため、バルコニーに設置されたはしごも避難経路として見なす法律上の緩和措置がとられていましたが、高齢者にとってはしごを下りて避難することは容易なことではなく、事実上の避難経路は１つしかないといわざるを得ないのが現状です。ミラクルステアーズでは、外部廊下棟に設置されたエレベーターと階段が新たな避難経路の役目も果たすので、防災上の観点からみても需要が期待できる構法といえます。

	入居者は住んだまま、「ミラクルセブンシステム」で 既存建物の上に新築マンションを増築！ （兵庫県・明舞団地マンション再生アイディアコンペにて最優秀賞受賞！）

「ミラクルセブンシステム」は、公営集合住宅や民間の集合住宅を、居ながらに「増築」＋「リノベーション」できる工法です。 壁面緑化・外断熱工法を施し、エレベーター＆ソーラーシステム等を搭載し、完全バリアフリー化も可能です。

全国の各ニュータウンが抱える諸問題となっている少子・高齢化と解体に伴う環境破壊、若年層のニュータウン離れ、建替え住民調整等を解決・考慮した最も現実的なリニューアル工法をご提案します。

階段室型と呼ばれる30年〜40年前に多く建てられたエレベーターの無い３〜５階建て集合住宅を、入居したまま増築しエレベータ−等を搭載し完全バリアフリー化が出来る唯一のシステムです。

既設建物（階段室型） 新設基礎増設・別構造体で包囲・2ｍの片側廊下増築 既設4、5階をリニューアル・既設2、3階住人は4、5へ移動 6、7階を増築・既設4、5階住人は6、7階へ移動 既設2,3階をリニューアル・既設1階住人は2、3階へ移動 エレベーター設置・屋上・壁面緑化・ソーラーシステム設置・2方向避難階段完成

	１．入居したまま工事が行えます

既存建物とは別に独立した基礎と重量鉄骨フレームにより増築工事を行なうので、既存の入居者の生活に支障がでません。またテナントの営業も続けることができます。

	２．工事期間中も家賃が途絶えません

入居者が工事の影響で仮住いをする必要が無いので、家賃収入が途絶えなくて済みます。

	３．建て替えに比べ工事期間やコストが50〜60％程度

従来の建て替え工事では解体撤去費、仮住い費、引越し費という部分がかかりましたが「ミラクル構法」では、増築する部分や既設リフォームの費用で済みますのでコストが必然的に安くなります。

	４．耐震鉄骨特許技術「WAWO工法」で２．５〜４倍の耐震力　（特許取得済）

「ミラクル構法」を使用する建築物にはすべて「WAWO工法」を標準化。増築駆体の耐震性能を高め従来の鉄骨溶接箇所の2.5〜4倍の強度に向上させる特許技術です。（増築に関する「WAWO工法」は、（株）アークリエイトと専用実施権契約を締結した特許工法です。）

	夢の新構法「コンボ」でコンビニエンスストアの上にワンルームマンションを増築 「冷蔵庫」のいらないマンションに変身

ワンルームマンションがコンビニエンスストアとコンボすると、毎日のお買い物はもちろん、公共料金等の支払い、銀行、郵便局、宅急便、リカーショップなどが24時間コンビニ利用できるコンビニエンスボックス「コンボ」が誕生します。マーケィングの成された利便性の高いコンビニにコンボさせると、入居者を確保するのも早くなります。ライセンス構法だから“営業しながら生まれ変わる”ことが可能です。

	「３次元区画整理法」で未利用都市空間を有効に活用！

「ミラクル構法」だからできる空中権の取引という新しいビジネス！