築５〜10年は、小さな部分の破損や汚れが目立ってくる時期です。例えば、外壁の塗装やベランダ・バルコニーの塗装がはがれてきます。居室においてはカーペットの汚れや減耗、住宅設備では小型給湯器などの取り替えが必要になってきます。
築10年以内のメンテナンスは「時期尚早」の感があると思いますが、そんなことはありません。内装はもちろん、外装はそのまま放置しておくと、ひび割れ・亀裂の原因になりますので、「汚れている」と気づいた時に早めのメンテナンスをしておきましょう。この方が、建物自体も長持ちします。
「小型給湯器などのガス機器の故障」
「浴室ドア、木製敷居の腐食」
水まわりの設備は比較的丈夫ですが、浴室のドアなどの細かい部分は水しぶき、石鹸カスなどによって腐食してきます。またガステーブルなどのガス機器にも不具合が出てくる時期です。気づいたことは後回しにせずに、こまめに対処しておきましょう。
「カーペットの汚れや減耗、畳の日焼け」
「天井や壁（クロス）の汚れやはがれ」
居室でもっとも目につきやすい汚れは、壁材・天井材の汚れや畳の黄ばみなどです。壁や天井は、居室の中でも広い面積を所有する部分なので、汚れていると空間全体のイメージ・雰囲気が暗くなります。美しい空間を保つためにも、壁・天井のメンテナンスには、細かい配慮が必要でしょう。
「外壁の汚れやはがれ、樋のゆがみ」
「ベランダ・バルコニーの塗装のはがれ」
建物の外観は、雨風にさらされているため、自然と汚れ・はがれが多くなります。また、築５〜10年は屋根瓦のズレ、樋のゆがみ・はずれが出てくる時期でもあります。放置しておくと、ひび割れや亀裂、破損につながるので、事前にきちんと改善しておきましょう
築10年前後は、キッチン・トイレ・浴室などの水回りの設備が、故障や不調を起こしはじめる時期です。特に浴室は、日常生活の中で最も使用頻度が高く、湿気も多いため、傷みが大きいのが特徴です。住まい全体の修繕サイクルを30年と考えると、浴室の設備機器の更新は２回程度（15年に１回の割合）必要になるといわれています。
この時期は、住まいの修繕において最も重要な時期です。この時期に修繕をするか、しないかでは建物の寿命がまったく違ってきます。浴室やリビングなど、毎日家族が利用する空間は傷みが早いので、この時期にしっかりと修繕しておきましょう。また外観は、建物全体の老朽化に直結するので、比較的こまめなケアが必要になります。
「浴室の床材（根太）の腐食や、破損、汚れ、がたつき」
「浴室の設備機器の故障」
浴室は設備の取り替えだけでなく、この機会に浴室全体のリフォームを行っておいた方がよいでしょう。後まわしにしておくと土台自体が腐食し、後の対応が大変になることもあります。リフォームする際には、将来のことを考え、バリアフリー仕様にしておくと効率的です。
「襖・障子・アルミサッシなどの汚れや破損」
「木製床の汚れや腐食、はく離」
主にリビングなどの家族が集まる空間は、傷みがくる時期です。とくに床は、傷だけでなく凹凸ができる時期なので、小さなお子さんや高齢者が入居されていた部屋は、早めに修繕しておくことが大切です。また内装ドアやサッシも結露などによって傷みやすい時期なので、早めに取り替えておくとよいでしょう。
「屋根材の破損やずれ」
「雨樋のサビ、ゆがみ、破損」
「外壁の亀裂」
貸家の場合、屋根材が弱ってくる時期です。色褪せてくるだけでなく、破損に至る場合もあるので、築10〜15年経過したら、見た目にあまり問題がなくても、できるだけ屋根の葺き替えは行った方がよいでしょう。屋根材を選ぶ際は、断熱性・遮音性・防火性・耐久性などに優れたものを選ぶようにします。
この時期になると、住まいの見えている部分だけでなく、見えない部分に腐食、破損がでてきます。例えば、躯体の土台まわりが腐朽しはじめます。土台まわりの腐朽の原因は、水の侵食や湿気によるものと、シロアリや腐朽菌などの虫害がおもな原因です。またキッチンやトイレなどの水まわりは、設備をはじめ、床や給排水管の破損が表れてくる時期なので、大幅な改造が必要になってきます。
築20年近くとなると、見た目だけにとらわれず、今まで一度も手を入れなかった部分については、再度見直しが必要です。特に土台まわりの腐朽については、外壁のコーティング水切板、排水管からの水漏れ、およびコンクリート基礎の換気口がふさがれていないかを点検し、これらの原因を取り除くことが大切です。
「キッチン設備の故障、給排水管の破損、空間全体の老朽化」
「浴室設備の故障、給排水管の破損、空間全体の老朽化」
キッチン・トイレなどの水まわり全体の見直しを行います。比較的人の目につきやすい場所にあるキッチンは、設備機器の調子だけでなく、壁紙やキッチン収納などの汚れが目立ってきているはずです。また見た目だけでなく、キッチンやトイレなどの給排水管が破損している場合もあり、その水漏れが土台の腐朽につながるため、設備機器のみならず全体の改造が必要になります。
「床材の損傷、きしみ」
居室で最も損傷が激しいのは床材です。傷や凸凹ができている状態にとどまらず、床が軋んできます。
「屋根の破損・ズレ床下の腐朽 土台まわりの腐朽・シロアリ害」
外観は全体的に老朽化している状態ですが、特に土台まわり・床下の腐朽が表れてきます。腐朽の進行状態によっては、土台の取り替えや柱の根継などが必要となります。
土台まわり・床下・柱の修繕ポイント
- 土台…防腐剤の塗布、注入（腐朽・食害が進行している場合は取り替え）
- 柱…根元部分に防腐剤の塗布、注入（腐朽・食害があれば根継）
- 床下…防虫対策は薬剤散布して土壌改良をする。
防湿対策は、防湿コンクリートを打つ、床下換気口の換気をよくする。
また見た目の部分で目立つのは、金属箇所の錆びつきです。玄関ドアや引き戸などの金属箇所の破損の修繕だけでなく、今後の高齢者対応を考慮したドアや引き戸に取り替えることも大切です。
この時期になると、主要構造部・躯体以外の部材が寿命を迎えています。住宅の耐用年数は、構造によっても異なりますが、一般的に30年といわれています。税法上の耐用年数は、木造で22年、RC造で47年、鉄骨造だと19〜34年（壁の厚さによる違い）ですが、借地法上の借地権耐用年数は、一律で30年とされています。一時的な修復ではなく、躯体以外すべてをリフォームすることが必要になってきます。
当然、新築と違い入居者がアパート・マンションで生活している中で工事をするのですから、入居者対策が大きな課題になってきます。仮り住まいや引っ越しといったケースすら出てきますが、やり方としては大きく分けて空室が出た時に順番にしていく方法と、入居者が居住しながら工事する方法の２つがあります。また、建物内に１戸空室があれば、そこを仮り住まいスペースにして、建物内の全戸を順次リフォームするやり方もあります。
かつてワンルームタイプに多かったトイレ・浴室・洗面一体の３点ユニット型は人気がなく、今はトイレ独立様式が求められています。便器の材質、設備（洗浄機能など）も千差万別といったところで、やはり予算と相談して一定水準のものに落ち着かざるを得ません。トイレ独立、便座暖房、洗浄機能付きなら、まず入居者に満足してもらえるでしょう。浴室は、追い焚き機能、シャワー、給湯設備など、賃貸物件でも一般化してきました。洗面所については、メーカーが新製品を相次いで発表していますので、コストに見合ったものを購入すればいいのですが、場所柄、カビやシロアリ、防腐といった対策を講じておくこと。
賃貸住宅は一時的な借り住まいと考える人もまだまだ多いため、間取りや設備が陳腐化してくると、とたんに入居者は新しい物件へと移っていきます。また、リフォームを考える場合は、今の入居者のニーズをしっかり把握した上でリフォームすることが大切。例えば、以前人気のあった６畳＋4.5畳の＋ＤＫといった間取りも今ではすっかり流行遅れ。人気の高いフローリングをベースとした１ＬＤＫが今は主流となりつつあります。
内装だけでなく、外観もリフォームしましょう。なんだかんだ言っても、外観がきれいであれば、入居者はうれしいはず。たとえ躯体が古くても、外観がきれいになれば、新築とほとんど同様といえます。