| 住所 | 兵庫県川西市（阪急宝塚線『川西能勢口』駅下車徒歩６分） |
|---|---|
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造４階建て |
| 築年数 | 30年 |
| 賃貸戸数 | 24戸（駐車場12台） |
| 間取り | 2DK（住居専有面積40.53平方メートル・バルコニー面積4.23平方メートル） |
| 賃料 | 65,000円（共益費込み） |
リフォーム前間取り図
リフォーム前キッチン
玄関扉を開けたところ
施工前ダイニングキッチン
洗面所
浴室内
写真右側に洗濯機置場がある。
狭く冷たい感じのトイレ。
段差が10cm近くある
洗面
浴室
トイレ
玄関から見て右側の和室
玄関から見て左側の和室
現況間取り図（クリックで拡大）
プラン図（クリックで拡大）
いかにコストを抑え、課題を解消できるかを最優先にプランを考えていきました。
今回のプランは間取り変更及び最新設備機器の導入を優先に考え、内装材などの仕様は必要最低限に抑えてコストをあわせていくようにしていきました。
今回の物件は壁式鉄筋コンクリート構造で、室内に２ヵ所移動できない壁がありプランを作成する上で大変難しい問題でした。しかし、幸いにも１階部分という事で設備配管が床下で接続できる事から、こういったダイナミックな水廻りを移設したプランが可能になりました。
リフォーム前は、玄関ドアを開けるとすぐにダイニングキッチンで、玄関から丸見えの状態。
また北向きの窓のため、暗い上に冬はとても寒かった。
南側（ベランダ側）に配置することで、明るいダイニングキッチンになりました。
古いキッチンを撤去したところ。
この場所はトイレ・洗面・浴室になります。
古いキッチンを撤去したところ。
この場所はトイレ・洗面・浴室になります。 リフォーム後はダイニングキッチンになる元和室に床暖房パネルを敷設しています。
キッチンを新しく入れ替え、コンセント類も増やしました。
足元には床暖房を採用し、冬でも快適な暖かさに。
以前はキッチン前に小型湯沸かし器が設置してありましたが、屋外の給湯器から直接給湯できるようにしました。
写真の上が給湯リモコン。下が床暖房リモコン。
収納がなく、お湯も出ない、洗面ボールと鏡だけの洗面所。
入浴時にはここを脱衣スペースとしていたが、扉もなく使いづらい。
洗面化粧台を設置。
廊下からは扉で仕切られたスペースとなり、脱衣室としても使いやすくなった。
給湯配管を新たに引いたので、お湯も使えるようになりました。
以前は洗濯機置場がなかったので浴室に洗濯機を置いていましたが、新たに洗濯パンを設けました。
在来タイル工法で、床が冷たく冬は寒かった浴室。浴槽も小さくゆっくりできない。
お掃除がしやすく暖かいユニットバスを採用。
浴槽も大きくし、ゆっくり入浴できるようにしました。
以前の浴槽などを撤去したところ。
ユニットバスの施工中。
風呂給湯暖房機（大阪ガス製・エックスプリオールオート24号）の採用で、自動お湯はり・追い炊きが可能に。
浴室暖房乾燥機も設置。
冬の浴室も暖かく、洗濯物の乾燥もできます。
とても狭かったトイレ。目の前に壁があり、使いづらかった。
掃除の大変なタイル貼りの床で、冬場は冷たい。
トイレのスペースを広くとり、以前の1.5倍ほどの広さになりました。
今後温水便座なども設置できるよう、コンセントも増設しています。
以前は和室で、現在のお客さまのニーズと少し離れている間取りでした。
和室から洋室化してフローリングの床としました。
コンクリートの壁の上に木組をして、壁下地を貼る準備をしています。
コンセント類も増設し、エアコンやテレビ、ガスファンヒーターなども使えるようにしました。
玄関扉を開けると、すぐに部屋が丸見えだった玄関。
下駄箱も小さく、収納力が不足していた。
間取り変更することで、玄関から室内が見えないようにしました。
玄関の床は耐久性が良く滑りにくいクッションフロアーを採用しました。壁や床の色使いなどで、以前より明るく感じられます。
電気配線などの移設中。
玄関収納の設置中。
玄関収納。吊り戸棚もあり、収納力はぐんとアップしました。
玄関横の納戸。
ウォークインクローゼット及びちょっとした書斎として使えます。
| 合計 | 4,300,000円 | |
| （１）仮設工事 | 80,000円 | |
| （２）撤去工事 | 290,000円 | |
| （３）木工事 | 700,000円 | |
| （４）内装工事 | 190,000円 | |
| （５）建具工事 | 340,000円 | |
| （６）電気工事 | 240,000円 | |
| （７）給排水設備工事 | 400,000円 | |
| （８）雑工事 | 190,000円 | |
| （９）住設機器工事 | 695,000円 | ユニットバス・キッチンセット・洗面化粧台・便器・照明機器等 |
| （10）ガス設備工事 | 505,000円 | 風呂給湯暖房機・床暖房・浴室暖房乾燥機等 |
| （11）諸経費 | 270,000円 | |
| （12）設計管理料 | 400,000円 |
※上記価格は値引き後の施工費です。
同じ間取りの複数戸を同じ仕様で同時期にリフォームすれば、上記価格よりさらに費用が抑えられます。
今回の物件は、築年数は古いですが、駅から近いという事や比較的入居者希望も多い立地条件、近隣の賃貸マンションの賃料・広さ（間取り）などを考慮して、１５，０００円アップの８０，０００円（共益費込み）で募集をかける事になっています。
これだけの設備機器が導入されていて、間取りや内装もお洒落にリメイクされていれば、他の新築物件や同年代に建てられた物件との差別化をはかれると思います。