大家さんが集まって広告の場を提供できないか？

大家とは言えるレベルではないのですが少し語らせてください。
地方では広告料はまだないようですが、札幌の物件では広告料を要求してきてます。ほんとに大家さんが集まって広告の場を提供できないかと考えてます。今のままでは業者の思うままではないでしょうか？

空き室を、出さない方が遙かに得

２月２６日引き渡し、いよいよ明日です。３月１日に１８戸すべて入居が決まりホットし ています。１６万円ほど広告宣伝料をかけてリビング紙に載せたため、地域の不動産や一 般の方に知れ渡り結果、法人の方が借りてくれました。

家賃の交渉と礼金の交渉があり、家賃は２０００円引き、礼金は半額となってしまいまし たが、それでも空き室になるよりはずっといいと思いました。　

何しろ空き室を、出さない方が遙かに得です。最初受けてくださった地元の不動屋さんに 窓口になっていただいてわかった事ですが、エイブルと違って横のつながりがあるので、 かえって集客の間口も広いこともわかりました。

５％の管理料も３％にしていただき、銀行さんにこんなに利回りのいい物件見たこと無い と言っていただき、ほんとに、ほんとにホッとしました。

でも、必ず月１回〜２回は掃除にいくつもりです。資産価値を落とさないように、努力していくつもりでいます。

自分自身がお客さんを大事にしなければ
大家さん業はできません

お客さんのことを本当に考えている大家さんは一体どの位いるのでしょうか。 何か最近不動産投資ブームだとか言っていますが、 とても危険な匂いがプンプンしています。

マンションの管理を管理会社に全てを任せて、 自分はお金の計算だけしているなんて馬鹿げてますね。 このような人は自分自身のことを大家さんと呼ぶのはやめてほしいですね。 少し前、１棟売りのマンションが利回り15％以上と言う物件はずいぶんありましたが 最近はとんとみかけませんね。 何故かと言うとすでに不動産バブルが末期になっているからですよ。 前のバブルを体験された方はわかっているでしょう。

なんでもかんでも不動産投資は一番利益の高い投資だなんて マスコミなどがあおるものだから素人が誤解をするんです。 そんな簡単なものですかね。

大家さんの経営はとても地味で泥臭いものです。 決して華やかなものではありません。 基本はお客さんを大事にして家賃を払っていただき そのお金で補修・清掃・サービスをしていく。 これだけです。 自分自身がお客さんを大事にしなければこの商売はできません。 この理屈は全ての商売と同じですよ。

また、補修・清掃もできるところを自分でやらなければ いい大家さんにはなれませんよ。 最近は掛持ちの大家さんが増えているようですが、 土・日は月に最低８回はあるのですから補修・清掃は自分でやらねければ この商売を続ける資格はありませんね。 専業大家には休みなんかありませんよ。

自身の物件に愛着を持っていますか？
日々の生活の糧を与えてくれている物件を大切にされていますか？

最近、銀行からウン億の融資を受けてマンションを購入したと言った記事をよく目にしますが、大丈夫でしょうか？
確かにマンションは物です。ですが、マンションに愛着がなければマンションはお金を産んでくれません。
投資目的のマンション購入は様々な所で弊害を生みます。
（お金本当に完済できるのでしょうか？）
日々お金を享受してくれる物件を細部にわたり関心を持って管理しなければ後々痛い目に遭うと思います。

基本は人任せにしないことと物件に自身の子供のように愛情をもつことです。

最近は物事の考え方が逆になっている傾向があるようですね。

ゴミ捨てルールを分かり易く提示、収集場所は清潔に

ゴミの収集場所の管理は皆さんどうしているのでしょうか？
近隣の物件をみていると大分苦労されているようです。
指定の日を無視して捨てる、指定以外のゴミを捨てるなど大変そうです。
私共の物件では掲示板に指定の日、指定のゴミの種類を判り易く掲示しています。何故掲示するかと言うと、地域のゴミの出し方のマニュアルが判りづらいからです。
実際自分が読んでも要領を得ません。もっと簡単に判り易く書いてくれればいいのに・・・。
またゴミ収集場所は秩序をもって使って頂く為にはいつも綺麗で清潔に管理しなければなりません。
汚い場所は、もっと汚くなります。

立会いの大切さ

私は引っ越しの立会いは必ずやっています。引っ越しの立会いをするとまずお客様の人柄がわかります。人柄がわかるとトラブルになった時の対処法をあらかじめ想定できます。また最初のご挨拶ができれば、お客様から気軽に相談がきてトラブルが大きくなる前に対処ができます。

ここで大切なのは相談をされた時にどれだけ早く対処できるかです。それによって大家の信頼度もアップします。私は相談された時は、即伺います。遠くの物件の場合はあらかじめ各業者に連絡をしておき、詳しい状況を聞いて即対処させます。

また業者が対処する時も立会いをします。立会いをすると業者のテクニックを覚えることができます。覚えたことは次にトラブルが起きた時に役立ちます。

覚えてできることは全部自分でやる。これが大家業で最も大切なノウハウです。大家業にとって立会いは万事において一番大切な事です。

ある店子さんとのやりとり

新築に入って来るお客様には、いろいろな方がいらっしゃいます。近くに住んでいて建築中の物件を毎日見ていてすぐに申し込みを入れてくれる方、都内に住んでいて家賃を比較して入ってくれる方。隣に住んでいる方がうるさくて移ってくる方、学校が近いので決めてくれる大学生。不動産屋さんに営業をかけて逆に営業をかけられた方、会社の辞令でとりあえず入ってくる方など色々です。

その中で中国地方からいらした東大の研究生の方がいらっしゃいました。もともとは地元の企業の研究員だったのですが、今回東大に招かれたらしく私共のマンションに入居されました。地方からいらしたとのことで地理がわからないらしく、家電・家具などをすべて揃えなくてはならないと言う事で不安だったとのことです。私も管理事務所を新築のマンションの１室に移さなければならなかったので、ついでにとは言ってはなんですが一緒に買物に行くことにしました。

車の中で色々な話をしているうちに家主、店子を越えた友情みたいなものが芽生えました。本当に新鮮な体験でした。普段なら挨拶程度のかかわりあいなのですが、よく考えてみるとビジネスの前に人間関係なのですね。

世知辛い世の中になりましたが、今回ふと原点に戻らせて頂いた感じす。最近、家主の方は管理会社にまかっせっきりの方がいらっしゃるようですが、このような体験は貴重ですよ。

ＰＳ
この方からお礼にビール券を頂きました。
なにより嬉しく、このビール券で飲んだビールは最高でした。

本当につぶやきです。

去年から建築していたマンションがもうすぐ竣工です。近隣とのトラブルのため約１ヵ月遅れましたがなんとかなりそうです。私の会社は店舗ありの物件の場合、店舗を決めてから建築をスタートします。近隣の新築物件を見ていると建築後、数ヵ月経っても決まっていない物件が目立ちます。

マンションの場合、１階は顔なので店舗にシャッターが閉まっているとなんだか暗く見えますね。また収益でみてもかなりの損失だと思います。店舗ありのマンションを計画しているのならば、必ず店舗を決めてから建築にとりかかった方がいいと思います。

話はそれますが、マンション用地として土地を格安で購入する場合こんな点を調査してみて下さい。

�@売主がお金に困っていること。
�A共同所有していること。
�B土地売却額が高額であること。
�C高額設定のまま買手が見つからない状態であること。
�D土地が駐車場であること。

こんな状態で長期に渡って買手がいない場合、格安で購入できるチャンスがあると思います。もちろんある程度の購入資金はなければいけませんけど。

最近、物件の方角で気づいたことがあります。普通、良い物件は南向き、悪い物件は北向きと言ったように何かしらセオリーがありますよね。

でもこれは物件の場所によります。駅から近い場合は、北向きでもＯＫです。理由は駅から近い物件に入居する人は大体寝に帰ってる訳で日当たりは重要視しません。また北向きは間接光が入るので静かに生活・勉強するには最適です。工場では窓は北向きに設置されています。デメリットは洗濯と冬の寒さでしょうか。南向きは一見最高と思われがちですが、とにかく夏は暑い。夏の電気代はバカになりません。暑いのが苦手な方は辛いかも。メリットはご承知のとおりですね。西向きはおそらくオールマイティーな方角ですね。お昼を過ぎるととても暖かいし、人間の生活に合ってますね。ただ夏の夕刻の西陽はいただけませんね。これは南向きより強烈かも。最後に東ですが、私としてはこの方角が一番嫌いです。お日様が朝の数時間しか入らない。ある意味北向きより寒い。

これから物件を建設、購入される方はあらためて方角の検討をして下さい。一番良い方法は物件の下見を朝・昼・夕と３回に分けてすることです。これで大体方角のメリットが分かります。

先日、仲介業者に30件ほどご挨拶に伺いました。お茶が出てくるのが数社、あとは立ち話...。賃貸業はもう貸手有利の商売ではないのですね...。 最近は広告料の他に謝礼まで要求する所もありました。これじゃ〜大家はやっていけない。業者に頼っていたらやっていけない。

大家さんが協力してネットワークを作り賃貸が出来れば業者に仲介をしてもらわなくてもいいのに...。今そんなことを考えています。

近年、賃貸物件も供給過剰になってきました。その内訳と言えば約20年前の物件がほとんどです。例にあげると一体式のユニットバス・トイレと和室と縦長の２Ｋタイプがほとんどだと思います。実際、ネットで調べて見るとこの物件の余り具合はちょっと問題です（入居希望者は希望条件としてトイレ・バス別を最初に言います）。当初、居住面積を稼ぐために計画した間取りが近年では過去の産物となっています（当時は最新設備だったのに）。

オーナーとしては改善するにはリフォーム費用がかさむため、決断が出来ないといったところでしょうか。しかしながら近年の借主の希望はバス・トイレ別が一般的です。さぁ〜どうしたらよいのでしょうか？

ノウハウ本を読むと色々とアイデアがありますが、本当に実践できるのでしょうか？（う〜ん厳しいなぁ〜）

ここでハッキリ言いますが、自身のアイデアを貫くのが正解だと思います。本に踊らされるのは自身の経営センスの無さを露呈することになります。一つのヒントとして言えるのはまずやってみることです。アイデアはやってみることによって開花します。頭の中で考えているだけでは駄目です。まず実践してみること。これが大事です。もし、失敗したら？それは成功への勉強だと思うことです。

今は賃貸マンション経営者にとって厳しい時代です。土地の値段が下がり、猫も杓子もマンションを建てています。それが賃貸であれ分譲であれマンションが増え過ぎて、供給過多の状態です。その結果、空室が増え、空室を埋めるために家賃を値下げし、過度のリフォームをし、不良入居者でも目をつぶって入居させる。今、賃貸マンション経営者の実質収入はどんどん減っていると思います。しかし、いろんな事をやって満室にする努力を怠れば、この時代マンション経営は成り立たないと思います。