入居者様入れ替え時のクリーニングは業者まかせにしていたのですが、このところなかなか入居が決まらなかったので様子を見に行きました。

やはりきれいにはなっているのですが、磨き上げてピカピカの状態にはなっていませんでした。

そこで自分でハンズやホームセンターを巡り道具を買い込み、プラモデルを作るような細かい作業で手入れしたところ、すぐ契約となりました。

私の所有しているマンションは築20年とかなり古く、最近はなかなか入居者が入らなかったので、不動産会社の方が古くなってきたから家賃少し下げましょうということを言われたんですが、簡単に下げられるわけにもいかず何か手立ては無いかと思っていました。

最近インターネットが流行っていると教わったことがあったので、光ファイバーを使える環境にしてみました。なんと、若い方〜40代くらいの方に入っていただきまして嬉しいことに満室になりました。

これからはどんどんマンションに付加価値をつけて行くことが、空室をなくすとてもよい手段だと思います。

汚い所を隠しました（笑）。
押入れは築年数が経つとシミが付いたりささくれ立ったりします。拭き掃除をしても落ちません。

そこで私はそこを隠す事にしました。何をしたかと言うと、ただプラスチックダンボールを敷いただけです。これで５ヵ月以上空室だった３戸の物件が決まりました。これを敷いたことにより何が効果的だったかというとまず、汚い所を隠せる事、またこの素材がすべるため物が入れやすい、色が数種類あるため部屋の雰囲気に合わせて敷くことができる（例えば暗い部屋なら白・黄色とか）、お手入れが簡単などです。

これは費用が安いので押入れだけでなく色々な所に応用できます。ぜひ試してみて下さい。

もう一つは部屋のコンセント・スイッチ類を全て変える事。
これだけで部屋の雰囲気がガラッと変わります。旧式の物を使っているのであれば変えてみて下さい。必ず効果は出てくると思います。

築25年のアパートを経営しています。ずっと、近所の不動産会社に任せっ放しにしていたため、気が付いたら空室だらけ、不良入居者が増え、家賃をかなり下げても改善できませんでした。

こうなったら、建替えしかないと思い、色々な建設会社やハウスメーカーへ相談に行きましたが、入居者の諸事情がネックとなり、何処もなかなか相手にしてくれませんでした。

仕方なく自分で経営管理を始め、リフォームすることにしました。ここであせっても効果は無いと考え、約半年間近隣のアパートの設備・家賃・間取りを調べデータを作成し、その間は賃貸管理会社さんの元でアルバイトをし、管理業務を勉強しました。

まず所有物件の良い所、悪い所など入居者のアンケートを取りました。アンケートのデータを元に、
1.入居者のターゲットを決める。
2.この立地で取れる家賃の上限を調べ家賃を決定する。
3.利回りの最低ラインを決定する。
4.リフォームプランを決定する。
5.５年おきの改善プランを決定する。
6.１〜５をもとに全体の収支計画を決定する。
以上を加味して空室を全面リフォーム（３ＤＫを２ＬＤＫに）、外観等も少し改装しました。リフォーム費用は３年で回収できる計算です。

入居募集の方法として写真等ビジュアルを重視した物件広告を作り、入居者のアンケートデータを添えました。その広告を各不動産会社さんや、更新間近の入居者へも紹介狙いで配布しています。成果はすぐにあらわれました。不動産会社さんからの問い合わせも多く、また紹介も出始めています。

入居者サービスとして私の携帯番号を知らせ一応24時間対応とし、修理依頼には迅速に対応できるようにしました。入居者とのトラブルは無くなり、今は良いコミュニケーションが取れるようになりました。また毎月１回は防鼠検査で入室しているので、入居者に言われる前に修理個所を発見できています。

さらに毎日アパートの周りを清掃しており「大家さんも大変ですね」と声を掛けられますので、家賃の値上げ（３％ずつ）も支障なく受け入られています。

ここまで来るのに約２年掛かりましたが、ようやく収益が上がってきました。現在利回り30％位で回っています。まだまだ、改善していかなければならない点が多く大変ですが、今後も賃貸経営を頑張っていこうと思っております。

「○○をしたらたちまち満室に！」という絶対の工夫は考えつかないですが、空室を少なく減らせるヒント。

1.共用部分は清掃・手入れをこまめに
2.自転車の整理

要は基本を守ること。現在の空室は20戸のうち１室のみ。後、トラブルが起きた場合は、一人で悩まないで賃借住宅関連組合等の窓口へ相談をしてみること。きっといいアドバイスをもらえますよ。